Есть ли в законодательстве какие-либо ограничения, касающиеся статуса лиц, которые могут быть членами ТСЖ? Каковы особенности членства организаций в ТСЖ? Может ли юридическое лицо быть включено в состав правления?
В соответствии с п. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственников помещений в МКД на основании их заявлений о вступлении в товарищество. Таким образом, жилищное законодательство не делает различий между собственниками помещений - физическими и юридическими лицами. Более того, из приведенной формулировки видно, что членом ТСЖ может стать собственник как жилого, так и нежилого помещения. На это обратили внимание ФАС УО (Постановление от 19.01.2010 № Ф09-11095/09-С5 ) и ФАС СКО (Постановление от 04.08.2010 № А53-25409/2009 ). Главное, что товарищество создается в МКД, который представляет собой совокупность двух или более квартир . Соответственно, для управления зданием, состоящим из нежилых помещений (и, например, одного жилого помещения - квартиры), ТСЖ не создается. Подчеркнем, что устав товарищества должен соответствовать закону (в частности, ЖК РФ), следовательно, он не может содержать запрета на вступление в ТСЖ юридических лиц (такое положение нарушает законные права собственников помещений).
Не исключена ситуация, когда одна организация владеет на праве собственности помещениями в МКД площадью, превышающей 50% общей площади помещений в доме. Поскольку для создания ТСЖ достаточно голосов такой организации, ее мнение будет ключевым, однако обойти процедуру, предусмотренную законом (проведение общего собрания собственников помещений и голосование по вопросам повестки), нельзя. Сказанное справедливо и для случая, когда одной компании принадлежат все помещения в МКД. То есть просто издать внутренний приказ о порядке управления домом недостаточно (протокол общего собрания с решением о выборе способа управления необходим в силу п. 2 ст. 161 ЖК РФ , а с решением о создании ТСЖ и утверждении его устава - как минимум для регистрации ТСЖ как юридического лица).
К сведению (по ширине текста)
В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. Подчеркнем: собственников (во множественном числе) и совместного управления. Однако запрет на создание ТСЖ в МКД, все помещения в котором принадлежат одному лицу, в ЖК РФ отсутствует. Кстати, ранее ТСЖ могло быть образовано при объединении как минимум двух домовладельцев (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»), за исключением случая создания ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме.
Теперь же следует исходить из того, является ли МКД как объект права единым зданием или совокупностью помещений. Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 , собственник всех помещений в здании вправе обратиться с заявлением к органу, осуществляющему госрегистрацию прав, и избрать правовой режим здания как единого объекта. После такой регистрации прекращается его право собственности на отдельные помещения. Значит, в этом случае здание с юридической точки зрения уже не представляет собой МКД как совокупность двух или более квартир (отсутствуют такие объекты права, как отдельные жилые помещения) и к нему не применяются положения ЖК РФ.
К сведению закончилось
Обратите внимание, что дом, в котором более половины его площади принадлежит публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию), может быть передан в управление только управляющей организации. Такова специальная норма (п. 2 ст. 163 ЖК РФ ), которая имеет приоритет перед общей нормой, разрешающей создавать ТСЖ собственникам помещений в любом доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ ).
Как известно, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ ). Лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно (п. 3 ст. 53 ГК РФ ). В частности, от имени ООО действует без доверенности его единоличный исполнительный орган (пп. 1 п. 3 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» ). Он же представляет интересы общества и совершает сделки, а также выдает доверенности на право представительства от имени общества. Полагаем, что именно единоличный исполнительный орган ООО либо лицо, имеющее специальную доверенность, подписанную данным органом, выступает от имени ООО как собственника помещений в МКД на собраниях собственников помещений, а также на собраниях членов ТСЖ (если ООО вступило в товарищество).
На практике часто обсуждается такой вопрос, как возможность включения юридического лица - собственника помещений в МКД и члена ТСЖ в состав правлениия товарищества. Напомним, что правление ТСЖ является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества и осуществляющим руководство деятельностью ТСЖ (п. 1 , 4 ст. 147 ЖК РФ ). В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами. Требования к членам правления сформулированы в п. 2 и 3.1 ст. 147 ЖК РФ . Во-первых, правление избирается из числа членов ТСЖ. Во-вторых, членом правления не может являться лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления МКД, член ревизионной комиссии ТСЖ (остальные ограничения касаются исключительно физических лиц, поэтому в рамках рассматриваемого вопроса неактуальны). Никаких запретов на избрание юридического лица в качестве члена правления ЖК РФ не установлено .
Примечательно, что председатель правления ТСЖ не назван в качестве органа управления товариществом. Жилищный кодекс также не содержит никаких специальных правил, не допускающих выбор юридического лица в качестве председателя.
Представляется, что нельзя смешивать юридическое лицо как председателя правления ТСЖ и физическое лицо, выступающее от имени этого юридического лица. Совершать сделки, подписывать платежные документы - значит совершать физические действия, которые в конечном счете осуществляет гражданин. Однако было бы неправильным считать, что председателем правления ТСЖ является руководитель организации, которой принадлежит помещение в МКД. Председателем правления признается само юридическое лицо, от имени которого выступает его руководитель. В свою очередь, в силу п. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления также действует без доверенности от имени ТСЖ. Получается, что юридическое лицо действует без доверенности от имени ТСЖ, а от имени юридического лица также без доверенности действует его руководитель. Поэтому договоры и платежные документы должен подписывать данный гражданин, заверяя их печатью ТСЖ. В договорах же, заключаемых товариществом, в преамбулах должно быть отражено примерно следующее: «ТСЖ «Х» в лице председателя правления ООО «Y», от имени которого на основании устава (либо договора, либо доверенности) действует Иванов И. И.».
В рассмотренной ситуации не приходится говорить о трудовых отношениях между председателем правления и ТСЖ, тем более между ТСЖ и гражданином, представляющим интересы организации - председателя правления (между последними вообще не возникает никаких отношений). Между тем Жилищный кодекс (пп. 11 п. 2 ст. 145 ) допускает установление вознаграждения членам правления (в том числе председателю), опять-таки не упоминая об их статусе (физические или юридические лица). Поэтому, если общее собрание определит размер и порядок выплаты вознаграждения, его суммы поступят в доход организации - члена правления. Никакие обязательства перед бюджетом у ТСЖ в таком случае не возникнут (товарищество не является налоговым агентом юридического лица в данной ситуации).
________________________
См. п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Законодательство знает подобные запреты. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в качестве единоличного исполнительного органа ООО может выступать только физическое лицо, за исключением случая, предусмотренного ст. 42 указанного закона.
Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.
Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.
В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.
Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.
Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.
Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.
Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.
Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:
Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.
Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.
Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.
Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.
Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).
Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.
Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:
ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.
Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.
В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.
Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.
Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.
Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.
Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.
Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.
Сам устав содержит:
Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.
Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.
Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.
Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.
В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.
Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:
Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.
Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.
Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:
На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.
Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:
Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.
Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.
На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.
Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.
Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.
Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.
Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:
При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.
Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.
У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.
Расшифровка аббревиатуры ТСЖ — «Товарищество собственников жилья» . Это организация, создаваемая собственниками для совместного управления землей и помещениями, которые относятся к совместной собственности. Вся деятельность организации осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ и регулируется на законодательном уровне (ст. 135 ЖК РФ).
Главной целью товарищества собственников жилья является эффективное управление . Для чего нужно и что оно делает? Задача организации – формирование комфортных для проживания собственников условий. К ним относятся:
ТСЖ – это товарищество, сформированное непосредственно жителями дома , поэтому ТСЖ не подчиняется никому, кроме действующего законодательства. Высшим органом в ТСЖ является правление и общее собрание товарищества подотчетно его правлению.
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация (п. 2 ст. 291 ГК РФ). Единственной возможностью формирования прибыли данной организации может быть привлечение дополнительного источника финансирования (аренда помещений дома, продажа рекламных площадей на домах и т.д.). В этом случае все полученные средства направляются на содержание имущества, без распределения между участниками ТСЖ.
Является ли юридическим лицом? Согласно действующему законодательству, данный вид организации относится к юридическому лицу. Наравне с другими юридическими лицами, органами управления должны вестись делопроизводство, уплата налогов, отчетность в контролирующих органах, сотрудничество с подрядчиками и поставщиками и т.д.
Справка . Получение статуса юр. лица объединившимися собственниками происходит после государственной регистрации.
Особенности формирования :
Ассоциация создается в случае, если на общем голосовании в каждом отдельном товариществе собственники не менее половины жилой площади дома проголосовали за данное решение.
К плюсам данной формы правления можно отнести :
Минусы :
Сравнение ТСЖ с другими формами правления:
| ТСЖ | Правление владельцами помещений | Управляющая компания |
| Работа без посредников. | Работа без посредников. | Посредник при заключении договоров с поставщиками услуг. |
| Общая ответственность за долги. | Отсутствие коллективной ответственности за долги. | |
| Максимально прозрачная деятельность. | Вероятность мошенничества. | |
| Плата за услуги выше за счет содержания штата сотрудников. | Плата за услуги ниже, за счет отсутствия посредников. | Плата за услуги выше за счет посреднической деятельности. |
| Юридическое лицо. | Отсутствие юр. лица, возможные сложности с оформлением документов с поставщиками из-за этого. |
|
| Работа осуществляется непосредственно собственниками многоквартирного дома, либо с привлечением третьих лиц. | Каждый владелец в своих интересах вправе заключать договора с поставщиками услуг, которые оказывают услуги по обслуживанию дома. | Работа осуществляется сотрудниками компании, не имеющими отношения к жильцам дома. |
| Деятельность осуществляется на основе устава. | Отсутствие нормативных документов. | Работа на основе единого договора и в соответствии с действующим законодательством. |
Подробнее о плюсах и минусах ТСЖ читайте .
Основными этапами являются
:
Уставом товарищества является документ, в соответствии с которым производится управление многоквартирным домом. Данный документ является юридической базой организации, на основании которой выстраивается вся деятельность в товариществе.
Принятие и утверждение устава происходит коллективно в очной или заочной форме на общем собрании жильцов. Процесс принятия устава состоит из нескольких этапов: составления, согласования, утверждения. В процессе принятия устава следует руководствоваться ст. 45 —48 ЖК РФ .
Правление избирается из числа жильцов на общем собрании (ст. 145 ЖК РФ). Собственниками определяется кандидатура на роль члена правления и утверждается на эту должность в ходе голосования. Далее на заседании членов правления происходит выбор путем голосования. Обязательным условием является присутствие на заседании помимо членов правления не менее 50 процентов членов товарищества.
Также в штате находятся:
Для вступления в число членов ТСЖ потребуется написать заявление и предоставить его в правление вместе с выпиской из госреестра, подтверждающей право собственности на недвижимость. На общем собрании после обсуждения принимается окончательное решение.
Каждое собрание сопровождается обязательным ведением , в котором фиксируется повестка дня и результат, проведенного голосования. Основной частью протокола является повестка дня. Данный раздел содержит пункты о текущих вопросах.
Далее в бланке фиксируется результат голосования по каждому вопросу, рассмотренному в основной части и формулируется принятое решение. Последняя часть документа содержит подведение итогов собрания, краткую информацию по вопросам, в которых не удалось прийти к согласию, перечень выполненных задач, принятые решения. Документ заверяется подписью председателя и секретаря .
Более детально о том, как узнать, какое товарищество обслуживает дом, читайте в .
Товарищество собственников имеет право самостоятельно формировать платежные документы и отправлять их жильцам дома. Оплачивать наличными средствами можно в кассе ТСЖ. Оплатить онлайн - через сервис ГИС ЖКХ , на портале Госуслуг или в личном кабинете своего банка. Включается плата:
Подробнее об особенностях оплаты счетов можно узнать из .
К основным проблемам деятельности товариществ относятся
:
Главным способом решения многих сложностей в работе организации является грамотный выбор человека на роль председателя. Выбирая кандидатуру председателя, который будет принимать решения по финансовым вопросам, совершать сделки и принимать решения, следует внимательно изучить его репутацию.
Еще одним способом решения проблем является формирование контрольной комиссии из числа жильцов, которая будет осуществлять наблюдение и контроль за действиями председателя и членов правления. В таком случае, механизм функционирования организации будет весьма действенным и успешным.
Из ТСЖ можно выйти одной квартирой , для этого потребуется погасить все долги перед товариществом и подать заявление о желании выхода в правление ТСЖ. Выход из ТСЖ целым домом возможен в случае ликвидации или реорганизации товарищества (ст. 140 ЖК РФ). Для этого каждый собственник должен написать заявление о выходе и предоставить его в правление.
Больше нюансов о том, можно ли выйти из ТСЖ одной квартирой или всем домом, вы узнаете . Для проведения данной процедуры необходимо получить большинство голосов за реорганизацию, уведомить по форме №Р12003 каждого члена организации, зарегистрировать новый орган в налоговой инспекции, оплатить пошлину, осуществить переход прав и обязанностей в новую организацию, внести изменения в ЕГРЮЛ.
ТСЖ – одна из форм управления, которая позволяет каждому собственнику принимать личное участие в решении проблем и вопросов функционирования дома. Данная форма имеет свои преимущества и недостатки, на которые нужно обратить внимание при выборе формы правления многоквартирным домом.
Гражданским кодексом в ст. 291 п. 1 товарищество собственников жилья описывается как объединение на добровольной основе большинства собственников помещений в одном или нескольких (при условии близости их месторасположения) многоквартирных зданиях, владельцев более одного жилого дома с целью:
Статья 291 ГК РФ. Товарищество собственников жилья
В соответствии с нормами ГК созданные товарищества могут быть как коммерческими, так и некоммерческими структурами.
По нормам ст. 2 закона «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 г. под № 7-ФЗ некоммерческий тип структурных образований аккумулирует объем финансовых ресурсов, необходимый только для реализации возложенных на организацию обязанностей. Прибыль не является самоцелью.
Но и в этом случае участники ТСЖ не смогут претендовать на долю полученных средств , все денежные ресурсы могут быть направлены исключительно на содержание имущественных активов.
Товарищество владельцев жилья представляет собой объединение владельцев квартир или смежных домов для эффективного управления комплексом недвижимости и минимизации затрат на его содержание. ТСЖ относится к категории некоммерческих юридических лиц, главной особенностью финансовой политики является отсутствие нацеленности на получение прибыли.
Управлять хозяйством жилого дома можно разными способами - доверить все домоуправляющей компании или объединиться в ТСЖ и взять все в свои руки. Разбираемся, зачем создаются ТСЖ, как работают эти организации и какими законами регулируется их деятельность.
Из статьи 135 Жилищного кодекса мы узнаем, что собственники квартир сами выбирают, кто и как будет управлять их домом:
☝Если в доме менее 50 квартир, он может управляться собственниками: жильцы напрямую оплачивают счета за газ, свет, воду и прочее компаниям, которые предоставляют такие услуги. В этом случае остается проблемой содержание и ремонт общедомовых территорий - подъездов, лестниц, чердаков и подвалов. Часто жильцы действуют по схеме «моя хата с краю»: потребовать, чтобы нерадивый сосед убрал с лестницы мусор, сложно, привлечь к ответственности «Водоканал» или другую организацию, еще сложнее. Ремонт дома тоже под вопросом: среди 50 квартир всегда найдутся 5-10, которые не смогут этот ремонт оплатить.
✌Также домом может управлять коммерческая организация - ДУК или домоуправляющая компания. Она ведет все хозяйственные дела, следит за качеством коммунальных услуг и своевременным ремонтом. Жители дома оплачивают счета, выставляемые ДУКом, куда обычно входит и комиссия за ее работу. Жильцы могут потребовать отчета о том, куда тратятся деньги.
☝✌ И третий вариант - владельцы квартир объединяются в товарищество собственников жилья или ТСЖ .
Что говорит Жилищный кодекс:
Обычно собственники объединяются в ТСЖ для того, чтобы содержание и обслуживание дома было более «прозрачным»: ТСЖ позволяет четко контролировать поступление и расходование денег.
ТСЖ обязано заключать договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями и следить за порядком во всем: от ремонта крыши до уборки. В Жилищном кодексе четко прописаны обязанности ТСЖ:
👍 обеспечить дом горячей и холодной водой;
👍 обеспечить отоплением;
👍 обеспечить газом;
👍 обеспечить электричеством;
👍 убирать территорию и следить за вывозом мусора;
👍 поддерживать чистоту в подъездах;
👍 следить за количеством парковочных мест;
👍 вовремя ремонтировать дороги и общедомовое имущество.
ТСЖ должно быть в курсе всех дел - плановых отключений воды или света, грядущих ремонтов дороги на подъезде к дому. Также ТСЖ должно оповещать жителей обо всех изменениях через объявления на этажах или рассылку сообщений. Чтобы было проще, управление создает группу в соцсетях или чат в Whatsapp, где и сообщает жильцам всю важную информацию.
Участником ТСЖ становится каждый хозяин квартиры, который проголосовал за его создание. Но так как квартир в доме много, все жильцы не могут участвовать в работе организации. Поэтому на общем собрании выбирают членов правления: это жильцы, которые входят в состав учредителей ТСЖ и руководят им. Выбрать членов правления можно общим голосованием. Также можно назначить председателя - главное ответственное лицо будущего ТСЖ. Председателем может выдвинуться любой из членов ТСЖ.
Как только руководящий состав сформировался, оформляется и подписывается Устав. В Уставе прописывают адрес дома, список учредителей, права и обязанности ТСЖ, все важные формальности, связанные с обслуживанием дома. Устав регистрируют в ФНС, копию заверяют у нотариуса.
На поддержание порядка ТСЖ собирает взносы. Сумму устанавливают на собрании: закон не регулирует этот вопрос, жильцы могут определить размеры взносов сами, привлечь бухгалтера, который посчитает, каким бюджетом ТСЖ должно располагать ежегодно. Годовую сумму «разбивают» на ежемесячные или ежеквартальные платежи.
На собраниях собственники сами определяют судьбу своего дома. Собираясь вместе, жители решают, как часто ремонтировать подъезды, нужно ли красить фасад дома и лестницу, стоит ли устанавливать шлагбаум. Участникам ТСЖ не нужно разрешение «сверху» на то, чтобы закупить новые лавочки или оборудовать детскую площадку: они просто голосуют за это на собрании, а потом собирают деньги и нанимают строителей.
Прелесть и одновременно главный недостаток ТСЖ в том, что каждый житель становится ответственным за дом и имущество, ему принадлежащее. Среди активистов могут оказаться юридически неграмотные или некомпетентные люди, действия которых могут навредить дому и его жителям.
Не все жильцы вовремя оплачивают взносы и коммунальные услуги, из-за чего у ТСЖ копятся долги. Так как это некоммерческая организация, собственный капитал ТСЖ обычно очень небольшой - денег на уплату долгов может просто не хватать.
Часто правление ТСЖ отлынивает от своих обязанностей: например, в понедельник отключают воду на две недели, но не оповещают жителей.
По закону вы, как и другие собственники дома, имеете право потребовать от ТСЖ отчета: как, куда и на что были потрачены деньги, какие и с кем заключены договоры и соглашения, как скоро будут выполнены ваши требования. Закон не указывает, как должен выглядеть этот отчет, поэтому председатели могут просто развести руками или не знать, как его составить.
1. Непосредственно в правление ТСЖ: написать заявление на имя председателя в двух экземплярах, один оставить у себя.
2. В «Роспотребнадзор».
3. В государственную жилищную инспекцию.
4. В прокуратуру.
